くまきちF物件

ちょっとご紹介を頂いたF物件

中古戸建

売買価格　480万円

築45年

土地　272ｍ２

木造だし、駐車場1台、庭が広いけど、高く盛っていて車も止められない

利用価値がなさそうな庭

接道は　不明

写真で見る限り、床は腐って、風呂も腐ってて、壁も腐ってて、

いいところはなさそう。

空室期間は、1年半

設備大丈夫か？

土地の積算シュミレーション

固定資産税から逆算

453万円÷0.7*1.1＝　711万円　　すごい！

公示地価から逆算

272＠22700＠1.1＝　679万円　すごい！

周辺地域の過去の実勢価格　

272＠6700＝　182万円　とても心配！

前回同様　家賃　月5万円　年間60万円　CF

あと修繕すれば　10年働けるとして

200万円ぐらいは、修繕必要ではないか？と仮定

10年分

収入　60＠10　＝600万円

土地の売却　　　200万円　過去の実勢価格を参照

支出

保険　８＠１０＝80万円

税金　２＠１０＝20万円

修繕　　　　　　200万円

売買価格　　　　480万円

更地　　　　　　150万円　　　　

最終収支　　　-130万円　※売買価格　480万円の場合

　売買価格を　200万円なら　CF150万円　表面30％　実質23％

　　　　　　　250万円なら　CF100万円　表面24％　実質14％

相当なリフォーム必要

あんまのりきしない