くまきちF物件
ちょっとご紹介を頂いたF物件
中古戸建
売買価格 480万円
築45年
土地 272ｍ２
木造だし、駐車場1台、庭が広いけど、高く盛っていて車も止められない
利用価値がなさそうな庭
接道は 不明
写真で見る限り、床は腐って、風呂も腐ってて、壁も腐ってて、
いいところはなさそう。
空室期間は、1年半
設備大丈夫か？
土地の積算シュミレーション
固定資産税から逆算
453万円÷0.7*1.1＝ 711万円 すごい！
公示地価から逆算
272＠22700＠1.1＝ 679万円 すごい！
周辺地域の過去の実勢価格
272＠6700＝ 182万円 とても心配！
前回同様 家賃 月5万円 年間60万円 CF
あと修繕すれば 10年働けるとして
200万円ぐらいは、修繕必要ではないか？と仮定
10年分
収入 60＠10 ＝600万円
土地の売却 200万円 過去の実勢価格を参照
支出
保険 ８＠１０＝80万円
税金 ２＠１０＝20万円
修繕 200万円
売買価格 480万円
更地 150万円
最終収支 -130万円 ※売買価格 480万円の場合
売買価格を 200万円なら CF150万円 表面30％ 実質23％
250万円なら CF100万円 表面24％ 実質14％
相当なリフォーム必要
あんまのりきしない
買付うやむや発射！の上 誤爆 大失敗
くまきち G物件
TM市
土地：227ｍ２
売買価格：690万円
築 50年以上
市街化区域の物件
雨の日の内見
事前に土地建物の公課証明書持ってきて！といったのに持ってこない
不動産屋、この場で買付書かないって、断ればよかった。
とりあえず求められ、50万円指値して、買付発射
あと、この物件2棟目これ担保で行けるか銀行に
聞いてから決めるねと念押し ※普通答えないよ
でもなんとなく 通ってしまった。。。
本業の業務が佳境を迎え、内見前に当日1時間前にさらっと調査
数日前に近隣の不動産屋を回り推定家賃を
A店 6万円/月
B店 4万円/月
C店 5万円
平均 5万円/月 と試算
表面利回りが 8.6
中古戸建でこんな低くていいんか？ってぐらいの低さ
でも土地が広いから共同担保としていけるかも？
そんな気持ちで内見
土地を調査
実勢価格調べたら
27000＠227＝ 613万円 ！？
後で気づいたけど、 よく見たら SM町の単価で
TM市のY町は 2.2だけどこれ坪単価！？
よく見たらｍ２単価 0.96万円 顔が青ざめる
後で土地の公課証明書みたら 評価額350万円だって
公示価格って 350/0.7ぐらい=500万円くらい
実勢価格って 500*1.1＝550ぐらい
担保取るときって銀行 550*0.6＝330ぐらい
ネットで実勢価格成立価格みると
9600＠227＝217万円って書いてあって
この土地って ゴミなのでは？
さらに
銀行さんに聞いて、「保証協会で融資やるなら、共同担保なんて
普通取らないよ」．．． もう顔が青を通り越して血の気が引いた
買付のあとで どうキャンセルすれば 頭を悩ませる
でも、結果として 断りました。
今回の失敗を通じて得た教訓
①接道の道路幅を計測すること
②雨戸をすべて開けれるかチェックする
③ドアがすべて開くかをチェックする
④引き戸、ドアがすべて空くかをチェック
⑤土地の境界杭があるかを確認する
⑥基礎に問題が無いかを外見よりチェック
⑦屋根や外壁に劣化がないことを確認する
⑧周囲に怪しい人やごみ屋敷が無いかを確認
⑨トイレの水がきちんと流れるか
⑩お風呂など湯沸かし器からお湯がでるか
⑪水量計を15秒以上みて水が出てない状態で針が動いてないか確認
⑫室内をカニ歩きして、床に傾きがないか確認
あとはシュミレーションしっかり
事前に火災地震保険 8.4万円
税金は 1万円
この物件は頑張ってもあと10年しか働けないと思う
売買価格 650万円
その他経費 50万円
修繕塗装 50万円
その他修繕 50万円
合計 800万円
収入
5＠12＠10＝ 生涯インカム600万円
支出
9.4＠10＝ 生涯支出 94万円
土地売る場合
おお甘で 500万円
更地 150万円 ※アスベスト含む
収支 350万円
最終収支
800-（600-94+350）＝ 収支56万円のプラス
税金加味してないけど、、、800万円使って10年保有して
10年間修理なしと仮定して、 56万円
これって 慈善事業か？
この事業 得られるものってなんだろ
そんな物件です
くまきち F物件について
かなり間が空いてしまったが、
I県M市の一人不動産屋Oと行動したが、
この不動産屋が実に怪しすぎて 表面利回り９％とか７％の
物件を平気で持ってきて、いい物件なので進めて欲しい。積算はこんなに
あるのでの一点張り、自分としては、現金が潤沢にあれば可能だが1200万
円程度では、購入できても運営ができない。
とりあえずU信金に物件資料を提出したが、後日やっぱり電話で利回り
が低すぎて難しいとの回答。 13～15％表面利回り無いと稟議あげてみますか
について、そうこうしたら一人不動産屋Oから先に買い手がついたみたい
との連絡を受ける。 →そうなんだとあきらめたが、後日またネットに上がっており
専属の仲介さんに電話で2580はきついけど、1800ではだめでしょうかと連絡する。
結果やっぱり駄目でした。との回答 →正直Oを通すよりこっちが早かった
その後、Oよりあなたは向いていないので、賃貸併用のほうがよいので興味が
あれば教えるけど、となぜか上から目線の塩対応。
その後土地の情報なんか送ってくるけど、あなたからは不信感しかない。
この一見から、正直冷めてしまい、しばらく不動産から離れておりましたが、
やっぱり ①シュミレーションについてもっと勉強しないといけない
②近隣でおなじような不動産賃貸業を目指している知り合いを増やしたいな
と最近強く思うようになりました。
また、いきなりアパート購入は難易度が高いような気がして、近隣の安い中古
戸建てに注目している。
とりあえず 来週末 大家さんセミナーに参加することになったので、がんばれよ！
くまきちＦ物件 再検討
くまきち F物件
以前検証した くまきちA物件を再検討
借入条件を10年で再検討したい
土地 213ｍ２
専有面積 202ｍ２
表面利回り 9.11％
売値 2580万円
積算
土地：681万円固定資産評価額×1.1培＝749万円
建物：826万円
合計1507万円
収入
235万円
支出
固定資産税 14万円
管理費 12万円
保険 11万円
合計 37万円
CF
235-37＝198万円
借入の条件
融資期間 10年
利率 ２％
返済比率 ５０％ ※198/2＝100万円
自己資金 0、借入2580万円、10年、毎年285万円、CF ×
自己資金 500、借入2080万円、10年、毎年229万円 ×
自己資金 1000、借入1580万円、10年、毎年174万円 ×
借入と積算を超えてるので無理、現金も出したくない
指値：580万円 2000万円のシュミレーション
自己資金 500、借入1500万円、10年、毎年165万円 ×
自己資金 700、借入1300万円、10年、毎年143万円 ×
自己資金 1000、借入1000万円、10年、毎年110万円 △
いまいちしかない
くまきち F物件
以前検証した くまきちA物件を再検討
土地 213ｍ２
専有面積 202ｍ２
表面利回り 9.11％
売値 2580万円
積算
土地：681万円固定資産評価額×1.1培＝749万円
建物：826万円
合計1507万円
収入
235万円
支出
固定資産税 14万円
管理費 12万円
保険 11万円
合計 37万円
CF
235-37＝198万円
借入の条件
融資期間 15年
利率 ２％
返済比率 ５０％ ※198/2＝100万円
自己資金 0、借入2580万円、15年、毎年199万円 ×
自己資金1000万円、借入1580万円、15年、毎年122万円 ▲
借入と積算を超えてるので無理、現金も出したくない
指値580万円 2100万円なら
自己資金 0、借入2100万円、15年、毎年162万円 ×
自己資金600万円、借入1500万円、15年、毎年115万円 ▲
自己資金800万円、借入1300万円、15年、毎年100万円 〇
これならいけるかもしれないけど、現状空室1室あり
CF177万円なので、でもいけるのか。
でも2部屋空室になると手持ちが発生するな
一部屋空室だけど、その分指値できるのかな？
最初のシュミレーション 雑だな笑
くまきち E物件
なんとなく紹介された物件
K市
土地 536ｍ２
専有面積 199ｍ２
表面利回り 6.65％
売値 3900万円
土地が広いが、薄利で返済ができるのか不安な物件です
積算
土地 536ｍ２×37,000路線価＝1983万円
建物 940万円
合計 2923万円
収入
満室時家賃 259万円
支出
固定資産税 25万円
管理費 12万円
保険 11万円
合計 48万円
CF
259-48＝211万円
借入の条件
融資期間 15年
利率 ２％
返済比率 ５０％ ※211/2＝105万円
自己資金 0、借入3900万円、15年、毎年301万円 ×
自己資金1000万円、借入2900万円、15年、毎年223万円 ×
自己資金2000万円、借入1900万円、15年、毎年146万円 ×
自己資金2500万円、借入1400万円、15年、毎年108万円 △
自己資金が2500万円もないので無理
指値500万円 3400万円なら
自己資金 0、借入3400万円、15年、毎年262万円 ×
自己資金1000万円、借入2400万円、15年、毎年185万円 ×
自己資金1500万円、借入1900万円、15年、毎年146万円 ▲
自己資金2000万円、借入1400万円、15年、毎年108万円 △
自己資金がないので無理
指値900万円 3000万円なら
自己資金 0、借入3000万円、15年、毎年231万円 ×
自己資金1000万円、借入2000万円、15年、毎年154万円 ▲
自己資金1500万円、借入1500万円、15年、毎年115万円 △
自己資金1000万円は、きついけど、、、
指値1000万円 2900万円なら ※積算と同額
自己資金 0、借入2900万円、15年、毎年223万円 ×
自己資金1000万円、借入1900万円、15年、毎年146万円 ▲
積算と同額なら 返済割合 70％いけるかもしれません。
2部屋空室になると、危険領域です泣
表面利回り
理想は、
指値1500万円 2400万円
自己資金1000万円、借入1400万円、15年、毎年108万円○
これはむりだよねｍ
くまきち ここ２カ月の軌跡
ご無沙汰しております。
何だかんだ言って２カ月経過してました( ﾉД`)ｼｸｼｸ…
その間、何もしてなかったわけでなく コツコツ 動いてました。
まず、茨城県T市のT不動産より アパート４戸のご紹介がありました。
初めてのご紹介でしたので、胸をおどらせて外観より視察。
アパートの写真を撮って捻挫してしまい．．．１か月走れず
結果から言うと、市街化調整区域の物件で、銀行の融資が使えずお断り
させて頂きました。
続いて６月に T市で開催された 不動産セミナーに参加。あの有名な○氏の
セミナー でしたが、 HPとほぼ同様でしたけど、融資の考え方や進め方について
考えさせられるものがありました。
続いて本日ですが、ご紹介頂いた栃木県O市の不動産屋にあいさつに行きました。
今後につながれば、いいですね
最後に最近やってることで、銀行にプレゼンする 事業計画書を作り始めました。
物件無いんですけど、いざ作ろうとなった時の準備として
これがまた、難しい
本日はここまで
