くまきちの徒然なるために

サラリーマンから決別するべく、微妙な行動力の結果を備忘録的に書き止めとく場です。

くまきち　D物件

お久しぶりです。

期末で本業が忙しくさぼってました。

 

今回はT市の3戸　３DKのアパートです。

 

土地面積　231ｍ２

延べ床面積　184ｍ２

公道にに面している築33年、木造の1780万円

防水、外壁、塗装は、実施済み

 

とりあえず、地下マップで　２８Fと出ていたので、

 

土地の価値は　231×28000＝647万円

建物の価値は、

 

再調達価格　150,000×（0/22）＝0円

固定資産評価額　2,453,851×1.5×70％＝257万円

よって土地と建物の積算は

647万円～904万円の範囲　真ん中取って　800万円

 

レントロール

収入　170,000円×12＝204万円

支出　

管理費　4.8万円

固定資産税　5.1万円

保険　　　　3.5万円

 

CF　204-4.8-5.1-3.5＝191万円　利回り　10.7％

 

借入の条件　

融資期間　15年

利率　　　２％

返済比率　50％　※191/2＝96万円以下

 

自己資金0、借入1780万円、15年間、　毎年　131万円　×

自己資金400万円、借入1380万円、15年、　毎年107万円　×

自己資金500万円、借入1280万円、15年、　毎年99万円　×

自己資金600万円、借入1180万円、15年、　毎年91万円　○

※評価不足かな

 

借入800万円、自己資金600万円、15年　毎年62万円　380万指値効くか？

 

不動産屋さんに聞いてみます

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

くまきちC物件シュミレーション

今回は　○県の激アツエリアの「くまきちC物件」シュミレーションです。

 

3500万円の　２LDKメゾネット　2棟の物件

敷地内に2戸のメゾネットが2棟建ってる

土地570ｍ２ぐらい

延床面積　128ｍ２×2戸＝256ｍ2

築13年の木造

市街化区域

ファミリー満室

 

 

資料

　マイソク

　レントロール

　登記簿謄本

　固定資産公課証明書

　建物平面図

　土地台帳地図

　※建物図面無し

　

年間家賃　3,126,000円

 

土地の積算

倍率値のため路線価無し

土地：572ｍ２

固定資産評価額　1320万円

572*1320*1.1＝1452万円

 

近くの土地の実勢価格が　33,000円/ｍ２

572*33,000＝1888万円

 

土地の積算は　1452～1888万円ぐらい？

 

建物の積算

再調達価格をつかうと

256*150,000円*（9/22）＝　1570万円

 

固定資産税評価額をつかうと　※係数　1.5倍×70％（安全率）

964万円*1.5*70％＝1012万円

 

よって積算は、

 

土地　①1452万円

　　　②1888万円

 

建物　①1012万円

　　　②1570万円

 

2464～3458万円になるかな？　自信無いです( ﾉД`)ｼｸｼｸ…

安全率8割がけしたら　2000～3000万くらいかな？

 

 

融資シュミレーション

 

年間家賃：313万円

年間経費：家賃の15％　46万円

元利均等　2％

表面利回り　　8.9％

 

融資年数/借入/現金/返済/CF/返済比率/自己資本比率

15年/3000万円/500万円/219万円/48万円/ 70％/9.6％　　　×

20年/3000万円/500万円/182万円/85万円/58％/17％　　　×

25年/3000万円/500万円/152万円/115万円/48％/23％　　　△

 

15年/2500万円/500万円/193万円/74万円/61％/14.8％　　　×

17年/2500万円/500万円/173万円/120万円/55％/24％　　　△

20年/2500万円/500万円/151万円/162万円/48％/32.4％　　△

24年/2500万円/500万円/131万円/182万円/42％/36％　　　◎　　※3000万円

 

15年/2000万円/500万円/154万円/159万円/49％/31％　　　△

17年/2000万円/500万円/138万円/175万円/44％/35％　　　〇　　※2500万円

18年/2000万円/500万円/132万円/181万円/42％/36％　　　◎　　※2500万円

 

15年/2300万円/600万円/177万円/136万円/43％/22％　　　△

17年/2300万円/600万円/159万円/154万円/50％/26％　　　△

 

15年/2200万円/600万円/169万円/144万円/54％/24％　　　×

15年/2100万円/600万円/162万円/151万円/52％/25％　　　△

15年/1900万円/600万円/146万円/167万円/47％/28％　　　△　　※2500万円

 

 

あってるかわかりませんが、15年融資マックスなら2500万円

24年融資なら3000万円　どちらにしても　現金500～600ぐらいしか使いたく

ないので、これでダメならだめですね。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

B物件シュミレーション

前回から　その後の経過として

・減額交渉は難しいとのこと

・修繕については全然してない

と言うことで　諦めました。

一体　どんな人がこの物件を購入できるのか後気になる物件です

 

続いて「くまきちB物件」について調査

 

１１５０万円の２DK　４気筒の木造アパート　もちろん耐用年数切れ

 

年間家賃　3.5万円×4×12＝168万円

 

土地の積算

固定資産公課証明書より

681万円×1.1＝749.1万円

 

建物は　耐用年数ぎれなので期待できず

 

売買価格-積算評価＝1150-680＝差額470万円

 

〇融資15年　２％　680万円の場合　元利均等

年間家賃　168　現金470万円

経費15％　25

返済　　　52.5　　比率31％　

CF　　　　90.5

表面利回り　14.6％

自己資本利回り　90.5÷470＝19.2％

 

〇融資15年　２％　580万円の場合　元利均等　指値100万円　売値1050万円

年間家賃　168　現金470万円

経費15％　25

返済　　　45　　比率26.7％

CF　　　　98

自己資本利回り　98÷470＝20％

 

〇融資15年　２％　530万円の場合　元利均等　指値150万円　売値1000万円

年間家賃　168　現金470万円

経費15％　25

返済　　　41　　比率24.4％

CF　　　　102

自己資本利回り　102÷470＝21.7％

 

◎融資15年　２％　680万円の場合　元利均等　指値150万円　売値1000万円

年間家賃　168　現金320万円

経費15％　25

返済　　　52.5　　比率31％

CF　　　　116

自己資本比率　116÷320＝36.2％

 

〇融資10年　２％　680万円の場合　元利均等

年間家賃　168　現金470万円

経費15％　25

自己資本利回り　

返済　　　75　　比率44.6％

CF　　　　68

自己資本利回り　68÷470＝14.4％

 

うーん　悩みますね

 

A物件シュミレーション

不動産会社よりA物件の資料を入手

 

・マイソク

・固定資産公課証明書

・建築計画概要書

・建築台帳等記載事項証明書

・新築工事図面

・登記簿謄本

・建物図面

・レントロール

などなど…気を利かせて送って頂いたのかしら？

 

とりあえずAだと寂しいので「くまきち物件1号（仮）」名称する

 

土地が213ｍ2、建物面積202ｍ2、２階建て、4戸アパート、北、西が公道に面し、もちろん市街化区域、築16年切り無いぐらい、住人の属性は不明？

物件価格は、ありえないぐらい高い想定家賃235.0万円、１ＤＫかしら？

建築台帳等の記載事項証明書があるから、建蔽率、容積率違反や未登記はないね

 

現金が少ないので銀行融資を使うとして、

 

まずはお家賃どれぐらいとれるのかな？と、近隣を調査した結果、３．６～６は取れそう

平均取って、4.8万円×12か月×4戸　＝　230.4万円　まあマイソク通りかな

 

返済比率は、お家賃に対して　アパートの経費15％ぐらいと返済で40％で55％ぐらいの経営シュミレーションで行こうかな。

 

となると、230.4万円が想定家賃だから、

年間経費　230.4×0.15＝34.56万円

返済　　　230.4×.0.40＝92.16万円

合わせて、126.72万円　そしたらCFは、残り103.6万円かな

 

今の物件価格だと　28年融資を組まないと返済なんてできないね

現金を500万円投入しても22年…ありえないし、銀行だって耐用残年数6年ぐらいしか

無いのに、貸してくれないよね。

 

じゃこの物件のポテンシャルは、どうなんだろう？

 

固定資産公課証明書より

 

土地評価額　213ｍ2　681万円

　相続税路線価は、調べても表記されない倍率値だったので

　積算は多分　　681×1.1＝　749万円

 

建物は

 

木造の再調達価格単価が　15万円だとすると

　建物の評価　15万円×　延べ床面積162m2×（6÷22残耐用年数）

　　　＝　662万円　　

　※建物面積　202ｍ2だけど建物内駐車場部分　40ｍ2減額した

　

　建物の固定資産評価額で計算したら

　　評価額915万円

 

土地と建物たして

 

　土地　681万円

　建物　①662万円　　②915万円

 

　評価は　1343万円～1596万円　　になるかな。真ん中とって1450万円と仮定

 

銀行は　多分1450万円以上の融資は期待できない

頭金２０％ぐらい取られるとして、

現金400万円投入するとして、

売買価格1850万円ぐらいかな？

 

元利均等で15年　

 

経費　34.5

返済　112

合計　146.5

CF　84　　

 

物件の修繕あまり考えてないけど、

表面利回り　12.4％

自己資金利回りって　21％かな

 

相当指値しないと駄目ね( ﾉД`)ｼｸｼｸ…

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2023年はじまり

あけましておめでとう🎍

 

今日から勝手に始まりました。

中年がサラリーマンからの脱却を目指し、日々の活動… って言っていいのか　行動の結果を備忘録的に　勝手に書き止めとく場です

 

昨年

不動産セミナーやらオンラインセミナーに参加して、やるぞ！と言いながら　不動産屋をさまよいながら、物件への出会いもなく、行動が結果に結びつかない。

このままでは、いけないと思い　手広くやられてる方の土浦、水戸周辺の土地やアパートの調査に同行して、投資家さんの目線に触れることが出来ました。

 

今年2023年は、

　茨城、栃木県内の物件検索　毎日必ず！

　堅実な⁈投資家さんの人脈を築く

　興味ある物件の内見回数上げる

　エリア賃貸需要の調査能力を上げる

　物件の評価がすぐ出せるようにする

　買付入れる

　銀行周り、不動産屋周り

 

を、目標にやります