A物件シュミレーション
不動産会社よりA物件の資料を入手
・マイソク
・固定資産公課証明書
・建築計画概要書
・建築台帳等記載事項証明書
・新築工事図面
・登記簿謄本
・建物図面
などなど…気を利かせて送って頂いたのかしら？
とりあえずAだと寂しいので「くまきち物件1号（仮）」名称する
土地が213ｍ2、建物面積202ｍ2、２階建て、4戸アパート、北、西が公道に面し、もちろん市街化区域、築16年切り無いぐらい、住人の属性は不明？
物件価格は、ありえないぐらい高い想定家賃235.0万円、１ＤＫかしら？
建築台帳等の記載事項証明書があるから、建蔽率、容積率違反や未登記はないね
現金が少ないので銀行融資を使うとして、
まずはお家賃どれぐらいとれるのかな？と、近隣を調査した結果、３．６～６は取れそう
平均取って、4.8万円×12か月×4戸 ＝ 230.4万円 まあマイソク通りかな
返済比率は、お家賃に対して アパートの経費15％ぐらいと返済で40％で55％ぐらいの経営シュミレーションで行こうかな。
となると、230.4万円が想定家賃だから、
年間経費 230.4×0.15＝34.56万円
返済 230.4×.0.40＝92.16万円
合わせて、126.72万円 そしたらCFは、残り103.6万円かな
今の物件価格だと 28年融資を組まないと返済なんてできないね
現金を500万円投入しても22年…ありえないし、銀行だって耐用残年数6年ぐらいしか
無いのに、貸してくれないよね。
じゃこの物件のポテンシャルは、どうなんだろう？
固定資産公課証明書より
土地評価額 213ｍ2 681万円
相続税路線価は、調べても表記されない倍率値だったので
積算は多分 681×1.1＝ 749万円
建物は
木造の再調達価格単価が 15万円だとすると
建物の評価 15万円× 延べ床面積162m2×（6÷22残耐用年数）
＝ 662万円
※建物面積 202ｍ2だけど建物内駐車場部分 40ｍ2減額した
建物の固定資産評価額で計算したら
評価額915万円
土地と建物たして
土地 681万円
建物 ①662万円 ②915万円
評価は 1343万円～1596万円 になるかな。真ん中とって1450万円と仮定
銀行は 多分1450万円以上の融資は期待できない
頭金２０％ぐらい取られるとして、
現金400万円投入するとして、
売買価格1850万円ぐらいかな？
元利均等で15年
経費 34.5
返済 112
合計 146.5
CF 84
物件の修繕あまり考えてないけど、
表面利回り 12.4％
自己資金利回りって 21％かな
相当指値しないと駄目ね( ﾉД`)ｼｸｼｸ…
