買付うやむや発射！の上 誤爆 大失敗

くまきち　G物件

TM市　

土地：227ｍ２

売買価格：690万円

築　50年以上

市街化区域の物件

雨の日の内見

事前に土地建物の公課証明書持ってきて！といったのに持ってこない

不動産屋、この場で買付書かないって、断ればよかった。

とりあえず求められ、50万円指値して、買付発射

あと、この物件2棟目これ担保で行けるか銀行に

聞いてから決めるねと念押し　※普通答えないよ

でもなんとなく　通ってしまった。。。

本業の業務が佳境を迎え、内見前に当日1時間前にさらっと調査

数日前に近隣の不動産屋を回り推定家賃を

A店　6万円/月

B店　4万円/月

C店　5万円

平均　5万円/月　と試算

表面利回りが　8.6

中古戸建でこんな低くていいんか？ってぐらいの低さ

でも土地が広いから共同担保としていけるかも？

そんな気持ちで内見

土地を調査

実勢価格調べたら　

27000＠227＝　613万円　！？

後で気づいたけど、　よく見たら　SM町の単価で

TM市のY町は　2.2だけどこれ坪単価！？

よく見たらｍ２単価　0.96万円　顔が青ざめる

後で土地の公課証明書みたら　評価額350万円だって

公示価格って　350/0.7ぐらい=500万円くらい

実勢価格って　500*1.1＝550ぐらい

担保取るときって銀行　550*0.6＝330ぐらい

ネットで実勢価格成立価格みると

9600＠227＝217万円って書いてあって

この土地って　ゴミなのでは？

さらに

銀行さんに聞いて、「保証協会で融資やるなら、共同担保なんて

普通取らないよ」．．．　もう顔が青を通り越して血の気が引いた

買付のあとで　どうキャンセルすれば　頭を悩ませる

でも、結果として　断りました。

今回の失敗を通じて得た教訓

①接道の道路幅を計測すること

②雨戸をすべて開けれるかチェックする

③ドアがすべて開くかをチェックする

④引き戸、ドアがすべて空くかをチェック

⑤土地の境界杭があるかを確認する

⑥基礎に問題が無いかを外見よりチェック

⑦屋根や外壁に劣化がないことを確認する

⑧周囲に怪しい人やごみ屋敷が無いかを確認

⑨トイレの水がきちんと流れるか

⑩お風呂など湯沸かし器からお湯がでるか

⑪水量計を15秒以上みて水が出てない状態で針が動いてないか確認

⑫室内をカニ歩きして、床に傾きがないか確認

あとはシュミレーションしっかり

事前に火災地震保険　8.4万円

税金は　1万円

この物件は頑張ってもあと10年しか働けないと思う

売買価格　650万円

その他経費　50万円

修繕塗装　50万円

その他修繕　50万円

合計　800万円

収入

5＠12＠10＝　生涯インカム600万円

支出

9.4＠10＝　生涯支出　94万円

土地売る場合

おお甘で　500万円

更地　　　150万円　　※アスベスト含む

収支　350万円

最終収支

800-（600-94+350）＝　収支56万円のプラス

税金加味してないけど、、、800万円使って10年保有して

10年間修理なしと仮定して、　56万円　

これって　慈善事業か？

この事業　得られるものってなんだろ

そんな物件です