くまきちC物件シュミレーション

今回は　○県の激アツエリアの「くまきちC物件」シュミレーションです。

3500万円の　２LDKメゾネット　2棟の物件

敷地内に2戸のメゾネットが2棟建ってる

土地570ｍ２ぐらい

延床面積　128ｍ２×2戸＝256ｍ2

築13年の木造

市街化区域

ファミリー満室

資料

　マイソク

　レントロール

　登記簿謄本

　固定資産公課証明書

　建物平面図

　土地台帳地図

　※建物図面無し

年間家賃　3,126,000円

土地の積算

倍率値のため路線価無し

土地：572ｍ２

固定資産評価額　1320万円

572*1320*1.1＝1452万円

近くの土地の実勢価格が　33,000円/ｍ２

572*33,000＝1888万円

土地の積算は　1452～1888万円ぐらい？

建物の積算

再調達価格をつかうと

256*150,000円*（9/22）＝　1570万円

固定資産税評価額をつかうと　※係数　1.5倍×70％（安全率）

964万円*1.5*70％＝1012万円

よって積算は、

土地　①1452万円

　　　②1888万円

建物　①1012万円

　　　②1570万円

2464～3458万円になるかな？　自信無いです( ﾉД`)ｼｸｼｸ…

安全率8割がけしたら　2000～3000万くらいかな？

融資シュミレーション

年間家賃：313万円

年間経費：家賃の15％　46万円

元利均等　2％

表面利回り　　8.9％

融資年数/借入/現金/返済/CF/返済比率/自己資本比率

15年/3000万円/500万円/219万円/48万円/ 70％/9.6％　　　×

20年/3000万円/500万円/182万円/85万円/58％/17％　　　×

25年/3000万円/500万円/152万円/115万円/48％/23％　　　△

15年/2500万円/500万円/193万円/74万円/61％/14.8％　　　×

17年/2500万円/500万円/173万円/120万円/55％/24％　　　△

20年/2500万円/500万円/151万円/162万円/48％/32.4％　　△

24年/2500万円/500万円/131万円/182万円/42％/36％　　　◎　　※3000万円

15年/2000万円/500万円/154万円/159万円/49％/31％　　　△

17年/2000万円/500万円/138万円/175万円/44％/35％　　　〇　　※2500万円

18年/2000万円/500万円/132万円/181万円/42％/36％　　　◎　　※2500万円

15年/2300万円/600万円/177万円/136万円/43％/22％　　　△

17年/2300万円/600万円/159万円/154万円/50％/26％　　　△

15年/2200万円/600万円/169万円/144万円/54％/24％　　　×

15年/2100万円/600万円/162万円/151万円/52％/25％　　　△

15年/1900万円/600万円/146万円/167万円/47％/28％　　　△　　※2500万円

あってるかわかりませんが、15年融資マックスなら2500万円

24年融資なら3000万円　どちらにしても　現金500～600ぐらいしか使いたく

ないので、これでダメならだめですね。